Fondo di Garanzia e acquisto prima casa.

fondo+garanzia+casa


Acquisto prima casa: con mutuo con Fondo di Garanzia Prima casa giovani coppie. 

Piccola guida con tutti i passi da effettuare per l'acquisto della vostra prima casa in Italia e le tempistiche di attesa, con la presenza del Fondi di garanzia acquisto prima casa per giovani coppie.
Al momento non è chiaro se è possibile richiederlo ancora per la presenza di mancanza di  fondi, ma ugualmente vi racconto la mia esperienza.

I passaggi che dovrete compiere:

  1. Cercare l'immobile.
    Da gennaio il numero di cartelli per le case in vendita è aumentato soprattutto intorno ai comuni limitrofi intorno a me (provincia di Torino).
    La maggior parte delle case sono in vendita tramite agenzie immobiliari. Sono presenti anche case in vendita tramite primato, ma la maggioranza di essi ha dei prezzi sovrastimati.
    NB: ci sono sempre delle eccezioni.
    Secondo alcuni esperti, prima di scegliere l'immobile da acquistare, è bene visionare almeno 15 case. Noi ne abbiamo viste 200 online e 45 di persona.
    La scelta è durata circa 1 mese e mezzo.
    Sconsiglio di guardare più di due case al giorno per non rischiare di confonderle.
  2. Cercare una banca.
    La maggior parte delle banche non stipula un mutuo al 100% a meno di alcune eccezioni.
    Per il 2018 era presente il fondo di garanzia prima casa per giovani coppie.
    Il fondo garantiva un mutuo al 100% con tasso agevolato a coppie sposate o conviventi sotto i 35 anni.
    Da ricerche effettuate online (nel 2018), risultava che il fondo poteva essere richiesto se almeno 1 dei due avesse sotto i 35 anni. Molte banche non accettano questo accordo a meno che entrambi non abbiamo sotto i 35 anni e non richiedano più del 95% dell'importo sul valore della casa.
    Nel nostro caso, ci siamo informati su tutte le banche presente sul territorio, ma alla fine abbiamo stipulato il mutuo per 30 anni con Unicredit Banca.
    Per 20 anni il tasso sarà fisso, negli ultimi 10 anni variabile con possibilità di ritrattazione.
  3. Fare la proposta di acquisto.
    Dopo aver scelto la vostra futura casa e la possibile banca per il mutuo, dovrete fare la proposto di acquisto.
    Se l'acquisto viene fatto tramite agenzia immobiliare, dovrete firmare una documentazione nel quale ci sono: i dati del venditore, dell'acquirente, dell'agente immobiliare, dell'immobile e una data massima di chiusura dell'acquisto.
    Quando firmerete questo documento dovrete lasciare un assegno di caparra, intestato al venditore, ma che rimarrà all'agenzia immobiliare e non potrà essere incassato.
    L'agente immobiliare informerà il venditore della proposta di acquisto indicando il prezzo che offrite.
    Se il venditore accetta, ma dopo qualche tempo ci ripensa e annulla la vendita, vi dovrà ridare il doppio del valore dell'assegno.
    Se sarete voi ad annullare tutto, dovrete lasciare comunque l'assegno e pagare l'agente immobiliare.
    Esempio: su un assegno di 3 mila euro. Se il venditore annulla la vendita, deve restituirvi 6 mila euro.
    Nel momento in cui viene fatta una proposto di acquisto, l'immobile viene tolto dal mercato e rimesso in vendita solo se la vendita o la proposta, non è andata a buon fine.
    Il venditore può rifiutare la vostra proposta? Si e voi potete cambiare la cifra di acquisto e fare una nuova proposta. Ovviamente questo vi farà perdere molto tempo.
    Nel mio caso: abbiamo fatto la proposta di venerdì e il giorno dopo avevamo già la conferma positiva. (E tra l'altro la mattina del venerdì ero appena rientrata a Torino e  la domenica stavamo partendo per Budapest)
    Quanto proporre?
    Su questo gli agenti immobiliari vi possono aiutare, conoscendo il prezzo minimo al quale il venditore è disposto ad accettare. State attenti però! Un prezzo sovrastimato vi può far rischiare grossi problemi con il perito (ve lo spiego più avanti). Nel mio caso sapevo, con carte davanti, a quanto era stata acquistata la casa nel 2007 e abbiamo proposto solo mille euro in meno.
  4. Inoltrare la richiesta di mutuo in banca.
    Con le carte della proposta accettata e i vostri documenti potete andare in banca per far inoltrare la richiesta.
    Nel mio caso hanno impiegato circa 8 giorni lavorati per darmi la conferma di accettazione del mutuo, MA non è ancora finita.
    Si perché io ho ricevuto un Voucher. Ovvero la banca si prendeva l'impegno di autorizzare il mutuo solo dopo la perizia e la conferma dal fondo di garanzia.
  5. Il perito.
    Confesso che di tutta questa procedura, il perito era quello che mi preoccupava di più!
    Il venerdì avevo la conferma del mutuo da parte della banca, il lunedì siamo tornati in banca a firmare e pagare l'uscita del perito; il martedì della stessa settimana c'era il perito nella casa nuova. Tutto nel corso della seconda settimana di novembre 2018.
    Il perito controlla lo stato della casa, i mezzi di trasporto, i negozi attorni e la presenza di posti auto o box. Infine fa le foto e va via. Al pomeriggio avevo già la conferma e i primi problemi.
    Se il perito dichiara che il vostro immobile vale 100 mila euro (esempio), ma voi ne avete proposti 110 mila... i 10 mila in più dovrete metterli voi! Si perché la banca vi darà solo i soldi del valore dichiarato dalla perizia.
    Nel mio caso ha valutato la casa quanto il valore di acquisto del 2007 dal precedente proprietario (quindi io non ho messo soldi in più), ma non ha valutato la presenza del posto auto. Ha fatto le foto, ma ha dimenticato di metterlo nella valutazione. (Più avanti vi spiego cosa è successo)
  6. Inoltrare la richiesta al Fondo di Garanzia prima casa.
    Di questo se ne occupa la banca, al massimo voi dovrete fare altre firme.
    Generalmente impiegano anche 2 mesi per dare una risposta! Informazione ricevuta dall'addetto della banca che si occupa di questa pratica per il fondo.
    Nel mio caso ho ricevuto la conferma dopo 2 settimane. Eravamo già al 15 dicembre 2018.
  7. Cercare il notaio.
    La banca vi consiglierà di trovare un notaio anche prima, cosi da non fare la ricerca all'ultimo. Noi abbiamo trovato il notaio in 48 ore facendoci inoltrare tutti i preventivi e scegliendo quello conosciuto sia dall'operatore della banca che ci ha seguito, sia dall'agente immobiliare.
    Qui è tornato il problema perito.
    Voi dovrete autorizzare il notaio a prendere in carico la vostra pratica e dovrete inoltrare tutta la documentazione. Nel mentre l'agenzia immobiliare si occuperà di mandare i documenti al notaio e farvi pagare le spese dell'agenzia delle entrate e la registrazione delle marche da bollo.
    Il notaio dovrà controllare tutti i documenti e le persone, verificando che non ci siano problemi sull'immobile.
    Nel mio caso il notaio, si è accorto che mancava il rogito del posto auto e che il perito non lo aveva registrato in perizia.
    Questo ha comportato un ritardo.
    Il perito ha dovuto rifare la perizia, nel mio caso senza tornare sul posto perchè aveva le foto, ma rimandando la documentazione e valutando la casa 4 mila euro in più rispetto a quanto dichiarato la prima volta.
    Per chiarire: il posto auto è un posto contrassegnato a terra con le strisce bianche e un numero. Non si paga la spazzatura, ma ha un valore ed è possibile rivenderlo o affittarlo.

    Alla fine siamo andati a firmare le carte il 10 gennaio 2019 e abbiamo ricevuto le chiavi il 13.

    Tra l'altro: il notaio ha preteso in data 10 che i precedenti proprietari ci consegnassero un paio di chiavi di "cortesia". Sull'atto di acquisto è presente la data di consegna delle chiavi.
    Inoltre: le spese condominiali a carico del precedente proprietario sono state pagate da noi, sottraendole al valore di acquisto della casa e portandole direttamente noi all'amministratore di condominio. Questo è stato un consiglio che ci ha dato il notaio, cosi potevamo essere sicuri che era tutto pagato.

Girando per diverse banche ci sono stati dati diversi consigli:

  1. Il primo è verificare esattamente che tutto quello che c'è sul disegno della planimetria sia presente nella realtà.
  2. Verificare che i proprietari non abbiamo degli insoluti.
  3. Verificare le spese condominiali e se sono previsti lavori futuri.

    Ci è capitata una casa che sinceramente da subito non mi ispirava. Continuavo a ripetermi che quella casa non mi convinceva e facevo bene.
    Praticamente in una stanza era stato abbattuto metà muro creando un muretto. Due balconi erano entrambi verandati, una porta che dava al balcone era stata murata per creare un armadio a muro e un'altro muro era in cartongesso non rivestito.
    Andando a controllare: il muretto doveva essere un muro, i banconi erano entrambi abusivi, la porta doveva esserci e il muro in cartongesso non esisteva. Inoltre il palazzo doveva rifare completamente le facciate e il cortile. Per fortuna non avevamo deciso di prendere quella casa!

Avere dei soldi da parte.

Capiamoci, la maggioranza delle banche non vi dà un mutuo al 100% di capitale e anche se questo accadesse (come nel mio caso) vi ritroverete a spendere soldi ancora prima di iniziare a pagare il mutuo. Vi servono:

  1. Soldi per il perito che viene a ispezionare la casa per valutare il suo effettivo valore. La spesa è di circa 500 euro.
  2. Dovrete pagare un agente immobiliare, se acquistate casa tramite loro. Il costo varia per ogni agenzia e importo dell'immobile, su una spesa tra il 3 e il 5%. Il pagamento dovrà essere effettuato prima della firma dal notaio.
  3. Pagare il notaio. Anche in questo, il prezzo dipende dal professionista e dalla presenza del mutuo oppure no. Anche questo conto viene fatto sulla base del valore della casa, della rendita catastale e del mutuo.
  4. Prima di mandare l'atto di acquisto dal notaio, dovrete pagare le imposte di registro. Circa 300 euro.

    Le spese dopo l'acquisto.
  • Spese per il trasloco.
  • Spese per volture e allacciamenti di fornitura di luce, acqua, gas e internet.
  • Spese per cambio di residenza a meno che non sia sempre nello stesso comune.
  • Spese per cambio di residenza sulla Tasi ovvero la spazzatura, a meno che non sia sullo stesso comune.
  • Lavori in casa di ristrutturazione.

Morale della favola.

Abbiamo iniziato la ricerca dell'immobile all'inizio settembre 2018. 
Abbiamo fatto la proposta di acquisto a fine ottobre 2018.
L'ok da parte della banca e del fondo di garanzia è arrivato a metà dicembre 2018. 
E siamo andati a firmare a gennaio 2019. 
Dal 13 gennaio 2019 stiamo facendo lavori nella nuova casa e dobbiamo finire tutto entro il 31 maggio.

È servito il fondo di garanzia? Si. Le rate del mutuo ci permettono di risparmiare circa 150/ 200 euro rispetto all'affitto che paghiamo da 11 anni e circa 100 euro rispetto alla rata del mutuo senza il fondo. 
fondo+garanzia+casa


TradeTracker.com